“我只在两个公司工作过 ，，进入腾龙集团之前在华润待了七年。�！！！！碧诹诺夭懿弥艿嫌涝诮邮懿煞檬� ，，讲述了自己参与腾龙集团前的经历。�！！�
固然这位年轻的总裁看起来像才出校门不久的大学生 ，，但现实上早已与中国地产行业崛起时多位驰名人士产生过交集。�！！�
“其时任志强还在带老华远 ，，郭钧当总经理。�！！！！被毓似鸹蟮耐� ，，周迪永显得比力欣喜：：：“那时辰时时流落 ，，根基上是两年换一个处所。�！！！！�
“2002年一路进入华润的我们这批人 ，，机遇其实是不错的。�！！！！辈煌� ，，周迪永并未参加到昔时影响华润的重大事务傍边 ，，而是随着其中一位辅导到成都发展。�！！�
“我去了或许两三个月 ，，陈鹰就来了。�！！Ｎ颐鞘钦嬲┱诺牡谝慌� ，，那时辰北京项目不多 ，，人比力多 ，，而成都有个新项目。�！！！！�
“唐勇带着我去成都 ，，成都项目人很少 ，，就是唐勇、、陈鹰、、陈凯三小我。�！！３驴沂切Ｓ� ，，我毕业那年陈凯到浙大招生 ，，把我招进华润；；唐勇则是我进华润后一向随着的辅导。�！！！！�
在华润磨炼七年之后 ，，周迪永说到脱离的理由 ，，却是极度泛泛：：：“那时重要是想回到江浙一带。�！！！！�
周迪永老家在诸暨 ，，他介绍称：：：“江浙人对回家的概念极度看重 ，，并且感触这边生涯更习惯 ，，同时也能对父母多尽点孝道。�！！！！�
因而 ，，周迪永便参与了其时规�；；购苄〉奶诹�。�！！�
国企与民企
在腾龙集团奋斗数年之后 ，，周迪永被委任为腾龙集团地产总裁 ，，也赢得了足够的信赖。�！！�
腾龙集团地产母公司腾龙集团从起身到此刻都没有任何国资布景 ，，是典型的江浙民营企业。�！！�
周迪永泄漏 ，，跟其他大型企业相比 ，，腾龙集团这种民营企业在决策方面效能更快。�！！Ｄ玫厥备挥酶习寤惚� ，，我们去年一年拿了这么多地 ，，老板一块地都没看过。�！！�
来自上层的信赖让周迪永可能自由地阐扬 ，，他也以为 ，，治理规范的民营企业更有性命力。�！！�
对于从华润这类大型央企中转身投入腾龙集团这类民营企业的感触 ，，周迪永暗示：：：“最大的区别是腾龙集团作为民营企业要思考百年大计 ，，要可持续发展 ，，这个意识会贯通到老板的血液里面。�！！Ｍ� ，，还要看破生意的性质 ，，就是合法、、合理、、可持续地赢利。�！！！！�
“在这种思想领导下 ，，我们看问题、、解决问题的能力会更强一点。�！！Ｕ庵纸饩鑫侍獾哪芰赡苊挥谢竽茄睬笙低�、、系统 ，，但是急剧、、有效。�！！！！�
“腾龙集团这几年有好多变动 ，，好多时辰更强排解决问题的能力、、意识 ，，蕴含矫捷性 ，，但这种矫捷性肯定是有准则的。�！！；；蟾睬蟮氖呛瞎嫘�、、法式性 ，，两者之间有很大的区别。�！！！！�
这样的职业转身布景并未给周迪永带来太多矛盾感 ，，“我是营销出身 ，，在整体的战术驱动 ，，或者对房地产行业的理解上 ，，可能跟外围接触得更多一些 ，，我以为这是一个利益。�！！！！�
筹备若何做好辅导人这个问题 ，，周迪永当前的总结是：：：“关键是看反思能力、、学习能力 ，，这是不变的器材 ，，不休地想着去创新和变动；；还有就是小我职业素养 ，，带团队职业素养很重要；；其它的就是学习能力 ，，把握一些好的步骤 ，，不休地跟人互换、、沟通。�！！！！�
或许是由于职业布景的大幅度逾越 ，，周迪永主持下的腾龙集团地产 ，，在发展上显露出些许矛盾感。�！！�
据周迪永介绍 ，，由于有腾龙集团作为后援 ，，地产公司融资成本较低 ，，去年均匀在7%左右 ，，占有这样的先天优势前提下 ，，腾龙集团走的是快周转路线 ，，理念是通过扩大销量 ，，迅速扩大企业规模。�！！�
现阶段腾龙集团还极度�０屯蠊竞献� ，，启程点是“学习别人的操作经验” ，，同时还能得到大公司的品牌溢价。�！！�
扩张与将来
在高速扩张的需要刻下 ，，腾龙集团的拿地却是审慎路线 ，，好比对上海这样的一线城市 ，，思路是择机而定。�！！�
“上海这种城市应该去找机遇 ，，根基逻辑是这样的。�！！４有枰唇� ，，上海房价理论上一年能够涨15%到20% ，，但政策角度并不允许 ，，所以我们就要算好账 ，，看当局允许涨15%还是10% ，，超过这个数 ，，拍不到地就算了 ，，这就是我们进一线城市的战术。�！！！！�
对二三线城市 ，，周迪永则指出 ，，拿地战术是基于结构性钻研 ，，对地块的选择也极度审慎。�！！�
“从数据上看 ，，去年全国房地产市场销售金额7万亿 ，，哪怕每年有肯定的降落 ，，总量依然比力大。�！！２⑶椅颐窃谌南叱鞘胁季� ，，现实感触是只有选准了区位 ，，刚性需要还是极度旺盛的。�！！！！�
周迪永称 ，，在当前的规模下 ，，腾龙集团跟别人不太一样的处所是更偏差于多布点。�！！�
审慎拿地也受产品线影响 ，，周迪永介绍：：：“在公司当前的规模下 ，，扩张太快可能会导致效能问题。�！！！！�
但这种审慎拿地的发展思路 ，，与腾龙集团地产去年高速拿地的做法似乎也颇为矛盾。�！！�
对此 ，，周迪永回应称：：：“这跟企业的发展有关系 ，，这几年发展迅速 ，，去年的销售很好 ，，资金又丰裕 ，，有地皮机遇毫无疑难就要抓住 ，，并不是说看准了去年下半年就是极度适合拿地的好机遇。�！！！！�
在急剧扩张与稳重发展中 ，，能够看到周迪永在极力作出平衡。�！！６哉馕荒昵岬淖懿枚� ，，企业发展壮大必要走的路还很漫长。�！！�
对小我将来的规划 ，，周迪永未想得太远 ，，似乎也齐全没想过这个问题 ，，只是说全力先把此刻的事件做好。�！！�
“或许50岁退休吧。�！！！！敝艿嫌啦钩涞� ，，若是不转行的话 ，，接下来20年功夫他都将与地产打交道。�！！�
“对于自身的职业规划而言 ，，但愿可能把腾龙集团地产打造成为在中国房地产界有肯定影响力的公司 ，，这是我的指标。�！！！！�
他诠释称 ，，就是要有肯定的江湖职位 ，，而后团队成员在业内有应有的职位 ，，或者叫荣誉感。�！！Ｕ馐谴雍旯鄣慕嵌� ，，但愿可能做的一些事件。�！！�
“从内部角度 ，，我们不能辜负股东的进展 ，，也不能辜负员工的进展 ，，有时辰这个压力更大。�！！！！�
至于自己 ，，周迪永概括为：：：“随着企业的发展 ，，但愿在中国房地产行业里面可能得到各人认同 ，，或者是比力受人尊敬的一家地产公司的辅导人。�！！！！�
以下为概念地产新媒体对腾龙集团地产总裁周迪永先生的专访实录：：：
概念地产新媒体：：：今年博鳌房地产论坛主题是“下行通道中的房地产” ，，您是否定可？？
周迪永：：：从微观领域看 ，，此刻市场降落幅度极度显著 ，，重要体此刻销售价值上 ，，从省会城市到地级市都极度显著。�！！�
固然都说2013年是房地产业过得最好的一年 ，，但从别的一种角度来看 ，，对于那些战术性增长的公司也是风险最大的一年 ，，重要体此刻拿处所面。�！！�
去年我们在上海参与了5次土拍 ，，但是一次都没有拍到。�！！Ｎ颐悄玫厥羌俣ǚ考勰暾欠�15% ，，同时项目利润率不能低于5% ，，依照这个模型去拿地 ，，底子拿不到。�！！�
去年下半年的地皮溢价率都极度高 ，，其时拿地是假定房价上涨10%到15% ，，但是今年不只没上涨 ，，某些城市还跌了10%甚至20% ，，这些项目此刻的压力可想而知。�！！�
去年的近况就是拿地成本极度高 ，，今年拿地的竞争水平在减弱 ，，或者说更理性一点 ，，地皮拍卖现场有好多地块流拍 ，，这些都是有利有弊 ，，但是已经拿的项目可能压力会比力大。�！！�
从数据上看 ，，去年全国房地产市场销售金额7万亿 ，，根基上达到了汗青最顶峰 ，，以来会不会有新的突破很难说。�！！�
7万亿是一个顶峰 ，，哪怕每年有肯定降落 ，，持久的总量依然比力大。�！！２⑶椅颐窃谌南叱鞘胁季� ，，现实感触是只有结构性选准了区位 ，，刚性需要还是极度旺盛的。�！！�
在我们当前的规模下 ，，跟别人不太一样的处所是偏差于多布点。�！！２坏窃诠� ，，最近也去了澳洲。�！！�
概念地产新媒体：：：外洋布局发展情况怎么？？国内布局凭据什么思路？？
周迪永：：：在澳洲的悉尼、、墨尔本 ，，已经谈得差不多了 ，，以来也会到东南亚发展。�！！�
腾龙集团早就在这些市场发展 ，，此刻腾龙集团地产达到了200亿左右规模 ，，拿到相宜的地皮是第一身分。�！！２嫉愣嗔艘岳� ，，优势就是能获得更多地皮信息 ，，弊端就是治理效能、、风险度会加大。�！！�
好比说在今年的局势下 ，，腾龙集团在西北的总体阐发相对比力好 ，，在兰州、、银川、、西宁、、西安都有项目 ，，这一区域的阐发优于其它处所。�！！�
西部的发展和东部差距极度大 ，，东部好多制作业在往西部搬 ，，由于西部有地皮和成本优势。�！！１鸬囊环矫� ，，国度的基础设施投资也左袒西部 ，，西北的房地产市场并没有想 象中那么糟糕。�！！：帽忍诹旁谖鞑乩南钅� ，，2012年以前总共销售2000万 ，，2013年4.5亿 ，，2014半年不到就销售了6个亿。�！！�
国度对西部地域的投资力度加大 ，，随之财富增长 ，，就业机遇增长 ，，同时也会带头有关产业。�！！＠赡苁且桓龅湫� ，，能够看到3到5年内房地产市场的缩影。�！！�
腾龙集团布点比力成功 ，，以前浙江做得好的企业都是以浙江为主 ，，此刻他们应该极度疾苦。�！！�
企业的投资还是要紧跟国度经济发展趋向 ，，西部地域5到10年内会遵循发展的情况。�！！＝阋淮膊荒芩灯肴挥谢� ，，只是有的县城供给量的确太大 ，，这几年内要极度审慎。�！！�
概念地产新媒体：：：公司采取急剧扩张的战术有遇到什么问题？？又是若何解决的？？
周迪永：：：我们公司规模不大 ，，但是扩张布点好多 ，，所以会有效率的问题 ，，好比说管控风险。�！！９倘怀鞘忻胬┑霉� ，，但是产品线比力单一。�！！Ｒ蚨� ，，在全国各地的项目会很审慎选择新区 ，，通�；；嵫≡袢硕∨�、、供给量相对能节制的区域 ，，重要是在老城区结合部或者是老城区。�！！�
同时 ，，单个项主张规模不会出格大 ，，这种项目通常密度比力高 ，，定位根基上是刚需或者改善。�！！�
这类产品的尺度化比力容易实现 ，，从户型、、立面、、景观到产品的配置 ，，甚至结构的设计 ，，都节制得比力好。�！！Ｎ颐怯泻献鞯纳杓频ピ� ，，但是产品线是自己研发的。�！！�
产品线聚焦带来的益处是使成本降落好多 ，，产品优化的空间也极度大。�！！Ｈ羰浅中羁滔氯� ，，通过特殊项目跟尺度化项目对比 ，，尺度化项目在成本上有优势显著。�！！�
概念地产新媒体：：：腾龙集团在西部地域有没有涉及到棚户区刷新？？
周迪永：：：腾龙集团项目都是净地。�！！Ｅ锘⑿乱晒� ，，跟城市的房价水平亲昵有关。�！！�
棚户区刷新的拆迁成本、、建安成本、、实物赔偿成本是确定的 ，，开发商想盈利就要压缩成本 ，，还有就是提升容积率 ，，加大能够开发商品房的部门。�！！Ｈ莼侍嵘岳� ，，腾出来的部门隔发商品房 ，，商品房利润至少要覆盖掉回迁成本。�！！�
做城中村刷新其实极度吃力 ，，当局的底线顶多不赢利 ，，但也别贴钱。�！！Ｔ谡庵帜Ｐ拖� ，，城中村刷新对售价有肯定要求。�！！�
当局要推动棚户区刷新 ，，房价是一个基础前提 ，，但是棚户区刷新对房价又有肯定冲击 ，，所以棚户区刷新对当局来讲是很矛盾的。�！！８拍畹夭旅教澹�：：腾龙集团在总部上海的发展战术又是怎么的？？周迪永：：：我们进上海的思路极度明显 ，，就是择机而定。�！！�
毫无疑难 ，，一线城市有机遇肯定要进去 ，，由于需要没问题 ，，但是也要看到 ，，需要没问题不见得就好做。�！！�
以来房地产的颠簸肯定会更显著 ，，任何商品都是由供求关系决定。�！！４丝坦└肯骷� ，，以来注定还是会起来。�！！�
在上海这种城市应该找机遇 ，，但不应该在2013年找。�！！４有枰唇� ，，上海房价理论上一年能够涨15%到20% ，，但政策角度并不允许 ，，所以我们就要算好账 ，，看当局允许涨15%还是10% ，，超过这个数 ，，拍不到地就算了。�！！�
但是在二三线城市 ，，对地块的选择就极度重要。�！！�
概念地产新媒体：：：腾龙集团的融资渠道有哪些？？融资水平又是怎么的？？
周迪永：：：由于背靠集团 ，，腾龙集团地产融资成本比力低 ，，去年均匀7%左右。�！！�
此刻的项目有一个共同个性 ，，就不存在造成死盘或者卖不动的情况 ，，最多就是降价销售 ，，利润率保不住。�！！�
固然报表上销售好看 ，，利润率不好看 ，，但是资金成本低、、周转快的话 ，，至少企业生计和发展的问题不大。�！！�
概念地产新媒体：：：将来是以自己为主 ，，还是会和其他企业采取各类合作的模式？？
周迪永：：：首先要把合作的主张想明显 ，，我们极度�０屯蠊竞献� ，，哪怕做小股东也能够 ，，唯一的启程点就是去学习别人的操作经验 ，，还有就是大公司有品牌的溢价。�！！�
若是是规模比我们小、、开发经验不如腾龙集团公司 ，，可能是在地皮竞争中际遇 ，，而后合作开发把成本降下去。�！！�
若是纯正是由于资金而合作 ，，我们会极度审慎 ，，由于跟一些不规范的公司合作 ，，后患极度多。�！！�
我们不倾轧合作 ，，也比力矫捷 ，，但关键的是要把主张想明显：：：为什么要合作？？
概念地产新媒体：：：腾龙集团在2013岁暮拿地极度多 ，，为什么在那个功夫点拿地？？
周迪永：：：并不是说非得在去年年底拿地 ，，这跟企业的发展有关系。�！！�
腾龙集团这几年发展迅速 ，，去年的销售很好 ，，资金很丰裕 ，，地皮市场有机遇毫无疑难就要抓住 ，，这是企业自身发展的需要。�！！�
今年上半年拿地少也不是个案 ，，而是一个共性的问题 ，，所有的开发商都一样。�！！＜扔凶式鹕涎现� ，，又有销售变差、、银行贷款收紧的问题。�！！�
概念地产新媒体：：：在贸易地产方面 ，，腾龙集团的思考是怎么的？？
周迪永：：：由于纯住宅项目很少 ，，往往会有肯定额配套贸易面积。�！！Ｓ行┫钅坎坏貌蛔� ，，也有少量是自动做的。�！！�
总体来讲 ，，腾龙集团不太会做大的综合体项目 ，，那不是腾龙集团竞争优势。�！！Ｉ缜偷挠胖拭骋谆故腔岢钟� ，，若是要做贸易 ，，也会放到社区型的贸易上。�！！�
概念地产新媒体：：：对物流、、养老、、工业这部门 ，，腾龙集团临时都不涉及？？
周迪永：：：我们三年前专门去日本、、美国调查过养老地产 ，，其时相识的情况 ，，就是到底做真的养老还是做房地产开发。�！！�
从中国人的传统观点、、消费能力来看 ，，养老的消费是向下的趋向 ，，理论上养老也是当局要解决的问题。�！！Ｋ晕颐巧栈倭搜� ，，选择了幼儿教育这一块。�！！�
概念地产新媒体：：：腾龙集团的规模扩张有没有功夫线？？在急剧扩张过程中若何管控人才？？
周迪永：：：腾龙集团管控系统凭据战术指标来设定 ，，很早就选取了三级管控的方式 ，，充分放权给区域公司 ，，总部只是进行风险点的大管控。�！！�
腾龙集团很早就成立了三级构架 ，，即地产总部、、区域总部和城市公司。�！！Ｕ庵旨芄够崛繁Ｇ蚬婺Ｒ幌蚶┐笫� ，，不用进行组织架构的调整 ，，依照此刻的架构就能够发展下去。�！！�
组织架构调整对职业经理人来说是有冲击的 ，，每一次调整性质上是权限调整 ，，肯定会有一批人要脱离。�！！�
哪怕从10亿到20亿 ，，或者从20亿到100亿都要反思 ，，这个能力极度重要。�！！Ｍ哦又挥芯弑负芮康难昂头此寄芰� ，，才有可能去应对各类问题。�！！�
概念地产新媒体：：：您以前华润销售总监的经历 ，，对此刻的工作有什么影响？？
周迪永：：：做营销有一个益处 ，，就是可能比力系统、、宏观地看价值链的全过程。�！！４勇虻氐皆俗髟俚阶钪詹б娴墓� ，，说起来很单一 ，，但真正执行的时辰好多人不足这种经营意识。�！！５比� ，，性质上我管得比力细 ，，这可能跟小我的布景和脾气有关。�！！�
腾龙集团跟华润最大的区别 ，，就是腾龙集团作为民营企业要思考百年大计 ，，要可持续发展 ，，这个意识会贯通到老板的血液里面；；第二是要看破生意的性质 ，，就是合法、、合理、、可持续地赢利。�！！�
在这种思想领导下 ，，我们看问题、、解决问题的能力会更强一点 ，，但是这种解决问题的能力可能没有华润那么讲求系统、、系统。�！！�
概念地产新媒体：：：今年250亿指标能实现吗？？腾龙集团有个项目从拿地到开盘只用了87天 ，，会不会不安质量问题？？
周迪永：：：250亿比力难 ，，去年已经拿的项目预算货量是210亿左右 ，，剩下40亿是成立在上半年拿地、、下半年销售的基础上 ，，但是今年上半年拿地没有达到预期。�！！�
拿地到开盘只用了87天的项目比力特殊 ，，项目在攀枝花 ，，跟当局沟通优良 ，，地皮事先明确了肯定要拿 ，，并且规划规划在拿地前一天已经通过。�！！�
快周转重要是快在预售的那段功夫 ，，工程质量还远远涉及不到 ，，关键是设计质量要节制好。�！！�
概念地产新媒体：：：您对此刻的限购松绑有什么见解？？
周迪永：：：此刻处所当局的日子也很忧伤 ，，限购松绑有火急性。�！！４送� ，，这是一种行政过问伎俩 ，，不切合市场经济的意识。�！！�
好多城市也没必要对取缔限购以来带来的销售提升有太大的预期 ，，这更多是一种生理上感触。�！！Ｆ淝惺岛枚嘈〈λ� ，，限购执行自身就不严。�！！�
概念地产新媒体：：：您参与腾龙集团前的经历是怎么的？？从华润到腾龙集团 ，，中央有什么契机？？
周迪永：：：我就在两个公司工作过 ，，华润是待了7年。�！！�
以前时时流落 ，，在华润的时辰根基上是两年换一个处所 ，，早期在腾龙集团的时辰也是这样。�！！�
腾龙集团其时还很小 ，，只有两三个项目 ，，是抱着做项主张心态进来 ，，同时也是想回到江浙一带。�！！�
2002年进入华润的我们这批人 ，，机遇其实是不错的 ，，那时辰任志强还在带老华远 ，，郭钧是总经理。�！！�
我在北京的时辰郭钧也是我们总经理 ，，但是我去了两三个月之后陈鹰就过来了。�！！�
北京项目是从华远手上接过来的 ，，那时辰人好多 ，，项目并不多。�！！６啥加幸桓鲂孪钅� ，，唐勇就带着我们两三小我去成都发展。�！！Ｆ涫背啥脊救撕苌� ，，只有唐勇、、陈鹰、、陈凯三小我。�！！�
唐勇、、陈凯我极度熟悉 ，，陈凯和我是校友 ，，我毕业的那年陈凯到浙大招聘 ，，把我招进了华润；；唐勇则是我进华润以来一向随着的一个辅导。�！！�
概念地产新媒体：：：想过什么时辰退休吗？？有没有具像的指标 ，，想成为一个怎么的辅导人？？
周迪永：：：50岁吧 ，，归正全力先把此刻的事件做好 ，，但愿可能把腾龙集团地产打造成为中国房地产界有肯定影响力的公司 ，，就是要有肯定的江湖职位 ，，而后团队成员在业内有应有的职位 ，，或者叫荣誉感 ，，这是从宏观的角度但愿可能做的一些事件。�！！�
从内部的角度 ，，我们不能辜负股东的进展 ，，也不能辜负员工的进展 ，，有时辰这个压力更大。�！！�
从小我职业规划而言 ，，随着企业的发展 ，，但愿在中国房地产行业里面可能得到各人认同 ，，成为比力受人尊敬的地产公司辅导人。�！！�
本文链接：：：http://gz.house.163.com/14/0729/07/A2A9QS2C00873C6D.html
上一篇：：：【《浙商》杂志】腾龙集团：：：晋级“千亿俱乐部”的法门
下一篇：：：【中国内部审计】内部审计护航腾龙集团急剧成长
返回
